تارنگاشت عدالت – بایگانی دورۀ دوم
منبع: ماکرواسکن
۲۸ آوریل ۲۰۱۵
نویسندگان: س. پ. چاندراسخار و جایاتی قوش
یک استراتژی متفاوت، پیشنهادی است که برای تبدیل مستغلات فروش‌نرفته به «مسکن اجتماعی» مطرح شده و ارایه مسکن یارانه‌ای و قابل دسترس را برای میلیون‌ها نفر به مثابه بخشی از هدف خود در نظر دارد. همان‌طور که انتظار می‌رفت، بسازبفروش‌های بخش خصوصی علاقه‌ای به شرکت در این برنامه نشان ندادند و سود بالقوه آن را بسیار کم دیدند. اما این مجموعه از سیاست‌ها ممکن است از کنار واقعیت بگذرد. تسهیل بیش‌تر مقررات بانکی و ارایه اعتبار بیش‌تر برای مسکن، به علت عدم توازن پایه‌ای و فزاینده بین درآمد واقعی و قیمت دارایی‌هایی مانند مسکن، ممکن است موفق به احیای بازار مسکن نشود. یک راه‌حل واقع‌بینانه و عملی حل آن عدم توازن پایه‌ای از طريق تشویق افزایش دستمزدها و درآمدهای واقعی است برای این‌که مسکن نسبت به درآمدهای کنونی قابل دسترس‌تر بشود.
ترکیدن حباب مسکن در چین
بخش مهمی از بازیابی و رونق اخیر چین پس از بحران مالی جهانی ناشی از بخش‌های ساختمان و مستغلات بود. با کُند شدن اقتصاد، روشن بود که این بخش‌ها نیز کُند خواهند شد. اما کُندی بخش مستغلات بسیار شدیدتر بوده است و اکنون می‌رود تا جبهه جدیدی را باز کند و بر معضلات اقتصادیی که دولت چین با آن‌ها روبه‌روست بیافزاید.
به نظر می‌رسد که حباب مستغلات در چین، حداقل در این لحظه، آشکارا پایان یافته است. قیمت مستغلات در بسیاری از شهرهای چین، علی‌رغم چند دور تسهیل مقداری و اقدامات دیگر برای تقویت بازار، حداقل طی چند ماه مستمراً کاهش یافته است. طبق گزارش «دفتر ملی آمار» مجموع فروش مستغلات در چین در سال ۲۰۱۴ به میزان ۷٫۶ درصد کاهش یافت. در حال حاضر، خرید زمین توسط بساز بفروش‌ها طی دو ماه اول سال ۲۰۱۵ نسبت به سال پیش ۳۱٫۷ درصد کاهش یافته است.
شاخص قیمت‌های مسکن برای ۷۰ شهر نشان می‌دهد که میانگین قیمت مسکن در ۷۰ شهر بزرگ چین در ماه مارس نسبت به سال پیش ۶٫۱ درصد کاهش یافته است. این هفتمین کاهش ماهانه متوالی بود که در پی کاهش ۵٫۷ درصدی ماه فوریه و کاهش ١٫۵ درصدی ماه ژانویه اتفاق افتاد. نمودار ۱ گستره کاهش قیمت در دو شهر بزرگ پکن و شانگهای را نشان می‌دهد که در فاصله زمانی مه – ژوئن ۲۰۱۴ بین ۴ تا ۵ درصد بود. اما کاهش قیمت مسکن در برخی شهرهای دیگر مانند هانگژو، شنیانگ، شائوگوان، گوئیلین، داندونگ و کوانژو بیش‌تر از ۸ درصد بود که گستردگی مشکل را نشان می‌دهد.
همراه با این بسیاری از بسازبفروش‌های چین با مشکلات مالی روبه‌رو هستند، و برخی مانند «گروه کاییسا» نتوانسته اند بخشی از وام‌های خود را سر موعد بپردازند. شرکت‌های مستغلاتی گوناگون به اقدامات جدیدی مانند بازاریابی اینترنتی متوسل شده، و برخی دیگر تخفیف‌هایی ارايه می‌نمایند که به طور ضمنی قیمت خانه‌های نوساز را پایین‌تر می‌آورد.
بخشی از این کاهش کاملاً قابل پیش‌بینی بود. قیمت املاک مسکونی و تجاری در مناطق شهری عمده آن‌قدر سریع افزیش یافته بود که به استثنای سوپر ثروتمندان کسی قادر به خرید آن‌ها نبود. و شتاب جنون‌آمیز ساختمان موجب افرایش عظیم عرضه شده بود. «شهرهای اشباح» متشکل از جاده‌های بزرگ و ساختمان‌های نیمه‌‌تمام که اکنون در سطح جهان به آن‌ها اشاره می‌شود، فقط یک نشان از عرضه بیش از حد است. در سراسر کشور، ساختمان تنها گزینه توسعه اقتصادی شده است، و بسازبفروش‌ها از حمایت هم دولت ملی و هم دولت‌های منطقه‌ای که مشتاق نشان دادن ارقام بالاتر برای تولید ناخالص داخلی بودند، و از حمایت تغییرات در نظام بانکی و مالی که دسترسی برای آن توسعه را تسهیل می‌کرد، برخوردار بودند.
رونق مستغلات و اکنون رکود محمتل آن برای دولت یک معضل آفریده است. تخمین زده می‌شود بخش مستغلات حدود ۱۵ درصد تولید اقتصادی چین را تشکیل می‌دهد، و فروش زمین برای دولت‌های محلی چین اهمیت حیاتی دارد و بیش از ۴۰ درصد درآمد آن‌ها را تشکیل می‌دهد. نتیجتاً، دولت از یک طرف نیاز دارد مانع از آن شود که حباب بیش از حد بزرگ بشود و بترکد، اما از طرف دیگر نمی‌تواند کاهش زیاد در قیمت‌های مستغلات را واقعاً تحمل کند.
در نتیجه، دولت برای احیای بازار مستغلات به طیفی از اقدامات، که عمدتاً در ارتباط با شرایط بانکی و مالی فروش مسکن بود، متوسل شد. در سال ۲۰۰۹، بانک مرکزی چین و کمیسیون نظارت بانکی چین روند تبدیل وام‌های مسکن به سهام قابل عرضه در بورس توسط بانک‌ها را متوقف کرد – پس از آن‌که بحران مالی ایالات متحده ریسک آن را آشکار ساخت. آن‌ها در ۳۰ سپتامبر ۲۰۱۴ اعلام کردند که این منع رفع شده و وام‌دهندگان را به انجام آن تشویق کردند. به بانک‌های چین اجازه داده شد مقررات خود را برای کسانی که برای اولین بار خانه می‌خرند تسهیل نموده، با نرخهای تخفیفی به آن‌ها وام بدهند و از خریداران خانه دوم در مناطق شهری- به استثتای مناطق مرکزی شهرها- پیش‌قسط کم‌تری بخواهند.
نرخهای بهره در نوامبر ۲۰۱۴ پایین آورده شد. در ژانویه میزان ذخیره بانک‌های عمده – حداقل مبلغ نقدی که بانک‌ها باید نگه دارند- کاهش یافت. اخیراً، در ۳۰ مارس ۲۰۱۵، یک‌سری اقدامات دیگر اعلام شد. پیش‌قسط لازم برای خانه دوم از ۶۰ درصد به ۴۰ درصد و برای خریداران خانه اول که از صندوق همگانی مسکن استفاده می‌کنند از ۳۰ درصد به ۲۰ درصد کاهش یافت. وزارت دارایی مالیات ۵٫۶ درصدی فروش خانه‌هایی را که بیش از دو سال در تملک بوده اند، لغو کرد و سیاستی را که در سال ۲۰۱۱ برای خنک کردن بازار «بیش از حد داغ» وضع کرده بود، تغییر داد.
اما تاکنون، بانک‌ها کاهش نرخ بهره و پیش‌قسط کم‌تر را به خریداران منتقل نکرده اند، و یک بررسی نشان داده است که بانک‌ها هم‌چنان نرخهای بهره بیش‌تر از نرخ بهره پایه را به کار می‌گیرند. با توجه به رونق کنونی بورس اوراق بهادار، آن‌ها چون از امکان سود بیش‌تر از سرمایه‌گذاری در بازار بورس برخوردارند، علاقه کم‌تری به تمرکز بر وام‌های مسکن نشان می‌دهند. آن‌ها ممکن است حق داشته باشند، در حالی‌که مستغلات حدود ۲۵ درصد وام‌های بانکی را تشکیل می‌دهد (نگاه کنید به نمودار ۲) آن‌ها در افزایش وام‌های مسکن تردید نشان می‌دهند. با توجه به این‌که بانک‌ها با نظام بانکی سایه متشکل از صندوق‌ها و دیگر بنگاه‌هايی که وام مسکن می‌دهند نیز روبه‌رو هستند، این در واقع ممکن است عاقلانه باشد.
یک استراتژی متفاوت، پیشنهادی است که برای تبدیل مستغلات فروش‌نرفته به «مسکن اجتماعی» مطرح شده و ارایه مسکن یارانه‌ای و قابل دسترس را برای میلیون‌ها نفر به مثابه بخشی از هدف خود در نظر دارد. همان‌طور که انتظار می‌رفت، بسازبفروش‌های بخش خصوصی علاقه‌ای به شرکت در این برنامه نشان ندادند و سود بالقوه آن را بسیار کم دیدند. اما این مجموعه از سیاست‌ها ممکن است از کنار واقعیت بگذرد. تسهیل بیش‌تر مقررات بانکی و ارایه اعتبار بیش‌تر برای مسکن، به علت عدم توازن پایه‌ای و فزاینده بین درآمد واقعی و قیمت دارایی‌هایی مانند مسکن، ممکن است موفق به احیای بازار مسکن نشود. یک راه‌حل واقع‌بینانه و عملی حل آن عدم توازن پایه‌ای از طريق تشویق افزایش دستمزدها و درآمدهای واقعی است برای این‌که مسکن نسبت به درآمدهای کنونی قابل دسترس‌تر بشود.
* برای مشاهده نمودارها به نشانی زیر مراجعه نمایید:
http://www.macroscan.com/fet/apr15/pdf/Housing_Bubble.pdf
The Bursting of China’s Housing Bubble, Apr 28th 2015, C.P. Chandrasekhar and Jayati Ghosh
پیوند کوتاه: https://tinyurl.com/4hfyzfnk